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经济学家说,农民敦促与土地所有者分享财富

专家说,灵活的现金租赁(FCL)可以提供农民和土地所有者在不稳定的岁月内更确定。

像这些农民的蓬勃发展的谷物价格在2021年经历过意味着一件事:为农田和现金租金支付的价格肯定会增加2022作物季节。

然而,就像某种情况一样,粮食价格最终会衰落。在繁荣时期锁定在高现金租金的农民可能会在市场落下时陷入无利可图的租约。迈克尔泰勒说,这是现金租赁协议的陷阱之一,奥布尔·泰勒(Alfa)在Auburn大学赋予了农业经济学的杰出学者。

泰勒解释说:“当事情从一年开始发生变化时,难以确定公平的固定现金租金。”

因此,灵活的现金租赁(FCL)可能是一些农民和土地所有者的解决方案。

FCL保证了租户和房东的最低价格。它通常不到现金租金;然而,土地所有者可以根据收益率,谷物价格或总收入获得奖金。“对于土地所有者而言,这是有吸引力的,因为他们没有想念好几年,”泰勒说。

虽然fcl可以为每个农场量身定制,但在大多数情况下,租客和房东都同意以下两种常见情况之一:

•净收入份额。土地所有者将收到租金等于作物净收入的商定份额,通过乘以市场价格(通常是收获价格)的收获产量确定。通常情况下,租金将平等于净作物价值或净作物收入的25%至40%之间。

•基本租金加上奖金。双方同意基本租金,通常低于同一块土地的典型固定现金租金。

如果超过一定的基础价值,土地所有者将获得净收入的一部分。双方需要就如何计算净收入达成一致。

持有什么?理想情况下,农业租赁协议应该公平双方。“每个人都想发现中间地面,但它很难,”泰勒说。FCL可以提供中间地面。然而,根据USDA国家农业统计服务的财政土地调查的任期,所有权和农业土地调查过渡,玉米带的所有租约只有约5%〜6%。

“我们没有看到更多的原因是因为他们可以有点复杂地弄清楚,”泰勒说。“让我们说你设置了一个基本速率,但是公式组件 - 这是Flex进出的地方 - 可以复杂。”

在大多数情况下,农民将于3月1日和第二部分支付现金租金的固定部分 - 秋季收获后的弯曲 - 弯曲。

缔约方可以将租赁的灵活部分纳入产量或净收入;泰勒更喜欢后者。但是,这需要农民愿意提供生产成本信息以及如何派生信息。

“如果你做了计算,然后对土地所有者说,这是你的基本租金和每英亩25美元的奖金,但不要告诉他们你是如何得到这25美元奖金的,他们可能会说,‘谢谢。’或者他们可能会想,‘出了什么事?我以为会更多,’”泰勒解释道。

非正式奖金呢?如果灵活现金租赁的目的是为土地所有者提供公平的补偿,为什么不在业绩非常好的年份提供年终奖金呢?

泰勒建议对抗它。还记得国家讽刺圣诞节假期的场景,克拉克格里斯沃尔德获得了月份俱乐部的果冻的订阅,而不是他期待的现金奖金 - 并且已经花了?非正式奖金就是这样。

如果您在美好的一年中额外额外10美元至15美元,房东将会欣赏它。但是,如果明年的价格低估或天气不好,并且没有奖金,房东可能会失望。“这可以回来咬你,”她说。

“如果你有良好的沟通,你可以通过它,”她补充道。

“但并不是每个土地所有者和租客都有良好的沟通。”

灵活的现金租约的三个键

迈克尔泰勒说,灵活的现金租赁(FCL)可以提供农民和土地所有者在不稳定的岁月内更确定,迈克尔泰勒说,奥巴尔大学荣获知名学者。然而,为了有效地工作,需要在三个领域管理管理纪律。

透明度。

使用FCLs取得成功的运营密切跟踪投入成本,并愿意与土地所有者分享这些成本。

沟通。

当泰勒还是堪萨斯州立大学的农业推广经济学家时,一个年轻的农民和他的房东在一次会议后找到了她。他们建立了灵活的现金租赁,年轻的农民支付基本现金租金和奖金,这取决于当年土地是否盈利。泰勒说:“农民支付的价格远远高于市场价值,这是不可持续的。”“但他们能够调解这种情况,因为他们愿意彼此沟通。”

文档。

整箱货物的细节应始终记录下来,并每年复查。这包括支付条件(房东在一年中的什么时候得到报酬),如何确定产量(称重票,联合产量监测,粮仓储存容量),加上作物保险和政府支付如何计入公式。有关灵活现金租赁的交互式工作表,请访问爱荷华州立大学农业决策者网站extension.iastate.edu/agdm/wdleasing.html。

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